1Chemische Reinigung verkaufen: Was die 2. BImSchV verlangt
Arbeitet eine chemische Reinigung mit Tetrachlorethen (Perchlorethylen), gilt die 2. BImSchV. Von den leichtflüchtigen Halogenkohlenwasserstoffen ist in Chemischreinigungsanlagen nur Tetrachlorethen zulässig, Trichlorethen und Dichlormethan sind dort ausgeschlossen (§ 2 Abs. 2). Die Beladetür muss verriegelt bleiben, bis die Trocknungsluft am Trommelaustritt nach dem Trocknen höchstens 2 Gramm Lösemittel je Kubikmeter enthält; abgesaugte Abgase laufen über einen Abscheider, der die Emissionen im unverdünnten Abgas auf höchstens 20 Milligramm je Kubikmeter begrenzt. Betrieben werden darf die Anlage, auch als Selbstbedienungsmaschine, nur in Anwesenheit sachkundigen Bedienungspersonals (§ 4).
Einmal im Jahr, spätestens nach zwölf Monaten, lässt der Betreiber die Werte von einer bekannt gegebenen Messstelle prüfen. Das entfällt bei Anlagen mit höchstens 50 Litern Lösemittelfüllung, deren Abgase nicht über einen Abscheider laufen müssen, und für die Abgaswerte, soweit sie laufend mit einer aufzeichnenden Messeinrichtung nachgewiesen werden; diese ist dann jährlich zu kalibrieren (§ 12 Abs. 5 und 9). Den Messbericht bewahrt der Betreiber drei Jahre am Betriebsort auf, ebenso die Aufzeichnungen über zugeführte Lösemittel, Entsorgung, Betriebsstunden, Instandhaltung und das Gewicht der gereinigten Ware, soweit nicht schon Abfall- oder Wasserrecht sie verlangt (§§ 11, 12). Ist eine Anforderung nur mit unverhältnismäßig hohem Aufwand zu erfüllen, kann die Behörde auf Antrag eine Ausnahme zulassen, wenn keine schädlichen Umwelteinwirkungen zu erwarten sind (§ 19 Abs. 2).
Auch die Nachbarn schützt die Verordnung: Wird in einem betriebsfremden Aufenthaltsraum oder einem angrenzenden Lebensmittelbetrieb über sieben Tage gemittelt mehr als 0,1 Milligramm Tetrachlorethen je Kubikmeter Raumluft festgestellt, das auf die Anlage zurückgeht, muss der Betreiber binnen sechs Monaten Abhilfe schaffen (§ 16).
2Textilreinigung übernehmen: Braucht der Käufer einen Meisterbrief?
Nein. Textilreiniger stehen als Nummer 31 in Anlage B Abschnitt 1 der Handwerksordnung und sind damit ein zulassungsfreies Handwerk. Bügelanstalten für Herren-Oberbekleidung, Schnellreiniger und Teppichreiniger führt Abschnitt 2 als handwerksähnliche Gewerbe (Nummern 26, 45 und 46). Ein zulassungsfreies Handwerk liegt allerdings nur vor, wenn das Gewerbe handwerksmäßig betrieben wird (§ 18 Abs. 2 HwO); eine Großwäscherei kann deshalb auch ein Industriebetrieb sein.
Wer den Betrieb beginnt oder beendet, zeigt das unverzüglich der Handwerkskammer an, bei juristischen Personen mit den Namen der gesetzlichen Vertreter (§ 18 Abs. 1 HwO). Die Kammer trägt die Inhaber in das Verzeichnis der zulassungsfreien Handwerke ein (§ 19 HwO). Beim Verkauf eines Einzelunternehmens zeigt also der Verkäufer das Ende und der Käufer den Beginn an. Für nicht genehmigungsbedürftige Anlagen knüpft die 2. BImSchV ihre Anzeigepflicht dagegen an die Inbetriebnahme und wesentliche Änderungen der Anlage; einen Betreiberwechsel nennt sie nicht. Ob die Behörde bei einem Wechsel dennoch eine Mitteilung erwartet, lässt sich vorab bei ihr klären.
Die eigentliche Hürde liegt woanders: Eine Reinigungsmaschine mit Tetrachlorethen darf grundsätzlich nur in Anwesenheit sachkundigen Personals laufen (§ 4 Abs. 6 der 2. BImSchV). Für einen Käufer ohne Erfahrung im Gewerbe entscheidet deshalb, ob erfahrene Mitarbeiter bleiben. Bei Maschinen mit Tetrachlorethen begrenzt den Kreis möglicher Käufer nicht der Meisterbrief, sondern die Sachkunde im Team.
3Reinigen mit Kohlenwasserstoff-Lösemitteln: Was die 31. BImSchV regelt
Arbeitet die Reinigung mit Kohlenwasserstoff-Lösemitteln, gilt statt der 2. die 31. BImSchV; Anlagen der 2. BImSchV nimmt sie aus (§ 1 Abs. 2). Für Chemischreinigungsanlagen liegt ihr Schwellenwert bei null Tonnen Lösemittelverbrauch im Jahr, sie erfasst also jede Anlage, die Lösemittel verbraucht. Gereinigt und getrocknet wird im geschlossenen System, die Beladetür öffnet sich erst, wenn in der Trommel höchstens 5 Gramm Lösemittel je Kubikmeter verbleiben, und die Lösemittel brauchen unter anderem einen Flammpunkt über 55 Grad Celsius. Insgesamt dürfen je Kilogramm gereinigter und getrockneter Ware höchstens 20 Gramm flüchtige organische Verbindungen entweichen (Anhang III Nr. 3.1).
Der Betreiber einer nicht genehmigungsbedürftigen Anlage zeigt sie der Behörde vor der Inbetriebnahme an, wesentliche Änderungen vorher. Mindestens einmal im Kalenderjahr lässt er die Einhaltung mit einer Lösungsmittelbilanz feststellen; den Bericht bewahrt er fünf Jahre am Betriebsort auf (§ 5 Abs. 2, 6 und 8).
Die genannten Werte und Pflichten stehen in der Neufassung der 31. BImSchV vom 10. Januar 2024. Für bestehende Anlagen gelten ihre Vorschriften grundsätzlich erst ab dem 16. Januar 2029, bis dahin die Fassung von 2001 (§ 13 Abs. 2). Eine nicht genehmigungsbedürftige Anlage gilt als bestehend, wenn sie vor dem 16. Januar 2024 zugelassen oder, falls keine Zulassung nötig war, mit ihrer Errichtung begonnen worden war (§ 2 Nr. 3). Für den Käufer einer bestehenden Reinigung gehört deshalb zur Prüfung, welche Fassung für die Maschine gilt und ob sie die Werte der Neufassung einhält.
4Altlasten: Warum der Boden den Preis einer chemischen Reinigung bestimmen kann
Im Branchenkatalog zur historischen Erhebung von Altstandorten der baden-württembergischen Landesanstalt für Umweltschutz (1993) gelten chemische Reinigungen als uneingeschränkt altlastenrelevant, die höchste von drei Stufen; Wäschereien sind eingeschränkt altlastenrelevant. Als Bezugsdatum für die Altlastenrelevanz nennt der Katalog bei chemischen Reinigungen etwa das Jahr 1860.
Sanierungspflichtig sind nach § 4 Abs. 3 Satz 1 BBodSchG der Verursacher und sein Gesamtrechtsnachfolger, der Grundstückseigentümer und der Inhaber der tatsächlichen Gewalt, also auch ein Mieter oder Pächter. Die Pflicht umfasst auch Verunreinigungen von Gewässern, die vom belasteten Boden ausgehen. Ein früherer Eigentümer bleibt in der Pflicht, wenn er das Grundstück nach dem 1. März 1999 übertragen und die Belastung dabei gekannt hat oder kennen musste; das gilt nicht, wenn er beim eigenen Erwerb schutzwürdig darauf vertraut hat, dass keine Belastung vorhanden ist (§ 4 Abs. 6).
Bei hinreichendem Verdacht kann die Behörde den Pflichtigen Untersuchungen aufgeben (§ 9 Abs. 2); die Kosten trägt, wer herangezogen wird (§ 24 Abs. 1). Untereinander gleichen mehrere Pflichtige nach ihren Verursachungsanteilen aus, soweit sie nichts anderes vereinbart haben (§ 24 Abs. 2). Eine Klausel im Kaufvertrag verteilt also die Kosten zwischen Käufer und Verkäufer, die Behörde bindet sie nicht. Die Erfassung von Altlasten und altlastverdächtigen Flächen können die Länder regeln (§ 11 BBodSchG).
5Reinigung mit oder ohne Immobilie verkaufen: Betrieb und Grundstück trennen
Ob das Grundstück mitverkauft wird, verändert die Lage beider Seiten. Kauft der Käufer Betrieb und Grundstück, wird er Eigentümer und kann damit selbst sanierungspflichtig werden; der Vertrag bedarf dann der notariellen Beurkundung (§ 311b BGB). Mietet er nur die Räume, kann er als Inhaber der tatsächlichen Gewalt ebenfalls herangezogen werden, und ist der Verkäufer Eigentümer oder Verursacher, bleibt er in der Pflicht. Ein Bodenschaden folgt also nicht dem Kaufvertrag, sondern dem Grundstück und seiner Verursachung.
Für die Bewertung nach dem AWH-Standard ist die Trennung vorgegeben: Bewertet wird ohne Betriebsgrundstück und Gebäude; arbeitet der Betrieb auf eigenem Grund, setzt das Verfahren stattdessen eine branchen- und ortsübliche Miete an. Behält ein Einzelunternehmer das Gebäude aus seinem Betriebsvermögen, werden dessen stille Reserven in der Regel mitversteuert.
Was ein Bodenschaden kosten kann, regeln Käufer und Verkäufer deshalb im Vertrag, etwa mit einer Garantie zum Zustand des Bodens, einer Freistellung von Sanierungskosten oder einem Einbehalt vom Kaufpreis. Grundlage dafür sind eine Auskunft aus der Erfassung des Landes, soweit es solche Flächen erfasst, und ein Bodengutachten; ohne sie verhandeln beide Seiten über ein unbekanntes Risiko.
6Textilreinigung verkaufen: Anteilskauf oder Betriebsübertragung?
Beim Anteilskauf einer Reinigungs-GmbH bleibt die Gesellschaft Betreiberin der Anlagen. Anzeigen, Messberichte und Genehmigungen bleiben bei ihr, und die Arbeitsverhältnisse laufen weiter, denn der bloße Anteilserwerb ist kein Betriebsübergang (BAG, 8 AZR 91/15). Ist die GmbH als Verursacherin, Eigentümerin oder Nutzerin des Grundstücks für einen Bodenschaden verantwortlich, bleibt sie es, und der Käufer trägt das wirtschaftlich mit. Gehört ihr das Grundstück, ist nach § 4 Abs. 3 Satz 4 BBodSchG außerdem verpflichtet, wer aus handels- oder gesellschaftsrechtlichem Rechtsgrund für sie einzustehen hat. Schon der Kaufvertrag über die Anteile bedarf wie ihre Abtretung der notariellen Form (§ 15 Abs. 3 und 4 GmbHG).
Bei der Betriebsübertragung wird der Käufer neuer Betreiber. Fallen Lösemittelbehälter oder Maschinen unter die Anlagenverordnung AwSV, ist ihm die Anlagendokumentation zu übergeben (§ 43 Abs. 1); bei prüfpflichtigen Anlagen zeigt er den Wechsel der Behörde unverzüglich schriftlich an (§ 40 Abs. 4). Die Arbeitsverhältnisse gehen nach § 613a BGB über, soweit die Beschäftigten nicht widersprechen, und offene Reinigungsaufträge übernimmt der Käufer anstelle des Verkäufers nur mit Genehmigung der Kunden (§ 415 BGB).
Führt der Käufer das Geschäft unter der bisherigen Firma fort, haftet er für frühere Geschäftsverbindlichkeiten, sofern kein Haftungsausschluss im Handelsregister eingetragen und bekannt gemacht oder den Gläubigern mitgeteilt wurde (§ 25 HGB). Für betriebliche Steuern des Verkäufers haftet er auch ohne Firmenfortführung, zeitlich begrenzt und mit dem übernommenen Vermögen (§ 75 AO). Umsatzsteuer fällt nicht an, wenn der Betrieb im Ganzen an einen Unternehmer geht, der ihn fortführt (§ 1 Abs. 1a UStG).
7Wäscherei verkaufen: Abwasser, Mietwäsche und Kundenverträge
Für Wäschereien stellt Anhang 55 der Abwasserverordnung eigene Anforderungen. Ausgenommen sind unter anderem die Wäsche von Haushaltstextilien in Münz-Waschsalons mit Selbstbedienungs-Waschautomaten und die Wäsche von Haushalts-, Gaststätten- und Hoteltextilien, wenn keine chlororganischen oder Chlor abspaltenden Wasch- und Waschhilfsmittel und kein Elementarchlor eingesetzt werden. Vor der Vermischung mit anderem Abwasser gelten zusätzliche Werte für Krankenhaus- und Heimwäsche und für Berufskleidung des Fleisch und Fisch verarbeitenden Gewerbes, außer dieses Waschgut macht höchstens 10 Prozent der Waschkapazität aus, sowie für Putztücher, Teppiche, Matten und Berufsbekleidung aus Metallbearbeitung, Maschinenbau, Kfz- und Chemiebetrieben. Für das Abwasser aus der Chemischreinigung mit Halogenkohlenwasserstoffen, also mit Maschinen nach der 2. BImSchV, legt Anhang 52 vor der Vermischung einen AOX-Wert von 0,5 Milligramm je Liter fest.
Wo die Verordnung Anforderungen vor der Vermischung oder am Ort des Anfalls stellt, braucht das Einleiten in die öffentliche Kanalisation grundsätzlich eine Genehmigung (§ 58 WHG); weitergehende Vorschriften der Länder bleiben unberührt. Einen Übergang der Genehmigung auf einen neuen Betreiber regelt § 58 WHG nicht, der Bescheid gehört deshalb in die Prüfung.
Bei Mietwäsche hängt der Betrieb an den Verträgen mit Hotels, Kliniken oder Unternehmen. Beim Anteilskauf bleiben sie bei der Gesellschaft, soweit keine Klausel für einen Kontrollwechsel greift; beim Verkauf des Betriebs gehen sie nur mit Zustimmung der Kunden über. Zu klären ist auch, wem die Wäsche gehört, die bei den Kunden im Umlauf ist.
8Textilreinigung bewerten: Ertrag, Maschinen und Umweltrisiken
Auch eine Textilreinigung lässt sich nach dem AWH-Standard bewerten, dem Ertragswertverfahren des Zentralverbands des Deutschen Handwerks, mit dem die Betriebsberater des Handwerks arbeiten. Vom bereinigten Ergebnis zieht es einen Unternehmerlohn ab, dessen Untergrenze der Monatslohn eines Meisters bildet, erhöht um Arbeitgeberanteile und einen Zuschlag von 20 bis 50 Prozent; eine Ausnahme für zulassungsfreie Handwerke enthält das Handbuch nicht.
Risiken bildet das Verfahren im Kapitalisierungszins ab, mit Zuschlägen, die je Faktor in der Regel zwischen 0 und 2 Prozent liegen. Drei der acht Faktoren betreffen eine Reinigung unmittelbar: die Betriebsausstattung mit Modernität der Maschinen und Investitionsstau, der Standort mit dem Immissionsrecht und das sonstige betriebsspezifische Risiko, für das das Handbuch ausdrücklich Umweltrisiken nennt. Einen eigenen Rechenschritt für Altlasten sieht es nicht vor. Steht eine einmalige Aufwendung sicher fest, etwa die Nachrüstung einer Maschine, verteilt das Verfahren sie über die Nutzungsdauer der Investition, statt sie als Einmalbetrag in die Ertragsprognose zu übernehmen.
Liegt der Ertragswert unter dem Substanzwert aus Maschinen, Einrichtung und Vorräten zum Zeitwert, kann der Substanzwert den Mindestwert bilden. Absolute Untergrenze ist der Liquidationswert, also die Verkaufserlöse abzüglich Verbindlichkeiten und Liquidationskosten. Das Ergebnis ist ausdrücklich kein Marktpreis, sondern Grundlage für die Verhandlung, in der Käufer und Verkäufer auch über den Umgang mit einem ungeklärten Bodenverdacht entscheiden.
