1Hausverwaltung verkaufen: Was wird verkauft, und wann ist das erlaubt?
Eine Hausverwaltung darf verkauft werden, vor allem auf zwei Wegen: über die Anteile der Verwalter-GmbH, deren Verkauf und Abtretung notariell beurkundet werden (§ 15 Abs. 3 und 4 GmbHG), oder über die Übertragung des Betriebs mit Organisation, Personal und Daten. Nicht verkaufen lässt sich das Amt selbst. Nach dem Bundesgerichtshof kann ein Verwalter seine Befugnisse nicht rechtsgeschäftlich auf Dritte übertragen (BGH V ZR 164/13); daraus folgt, dass bei einer Betriebsübertragung jede Gemeinschaft neu beschließen muss.
Was der Käufer tatsächlich übernimmt, hängt zudem an der Art des Bestands. Eine Hausverwaltung kann drei Arten betreuen, und für jede gilt beim Verkauf etwas anderes. Bei der WEG-Verwaltung ist Auftraggeberin die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer; über Bestellung und Abberufung des Verwalters beschließen die Eigentümer (§ 26 Abs. 1 WEG). Bei der Mietverwaltung schließt die Verwaltung einen Vertrag mit dem Vermieter eines Hauses, bei der Sondereigentumsverwaltung mit dem Eigentümer einer vermieteten Wohnung.
Vorab zu klären ist außerdem, welche Teile des Bestands erlaubnispflichtig sind, denn davon hängt ab, was ein Käufer mitbringen muss. Die Erlaubnis nach § 34c Abs. 1 Satz 1 Nr. 4 GewO braucht, wer gewerbsmäßig das Gemeinschaftseigentum von Wohnungseigentümern oder für Dritte Mietverhältnisse über Wohnräume verwaltet. Die Verwaltung von Gewerbemietverhältnissen fällt nicht darunter, ebenso wenig die Verwaltung eigener Mietwohnungen.
2Was passiert mit dem Verwaltervertrag, wenn die Hausverwaltung verkauft wird?
Beim Anteilskauf bleibt die Gesellschaft bestellt, und der Verwaltervertrag läuft weiter, soweit er für einen Gesellschafterwechsel nichts anderes regelt; bei einer Betriebsübertragung muss jede Gemeinschaft den Käufer neu bestellen. Zu trennen sind dabei die Bestellung durch Beschluss der Eigentümer und der Verwaltervertrag, der Vergütung und Leistungen regelt.
Für den Wert eines Bestands zählt vor allem die Bestellung, und die ist zeitlich begrenzt. Sie gilt höchstens fünf Jahre, die erste Bestellung nach Begründung von Wohnungseigentum höchstens drei. Eine Wiederbestellung ist zulässig, braucht aber einen neuen Beschluss, der frühestens ein Jahr vor Ablauf gefasst werden kann (§ 26 Abs. 2 WEG). Zudem kann der Verwalter jederzeit abberufen werden, und ein Vertrag mit ihm endet spätestens sechs Monate danach (§ 26 Abs. 3 WEG). Von diesen Regeln darf nicht abgewichen werden (§ 26 Abs. 5 WEG). Ein lang laufender Verwaltervertrag sichert dem Käufer den Bestand deshalb nicht; entscheidend ist, wie zufrieden die Gemeinschaften sind und wann ihre Bestellungen enden.
Für die Mietverwaltung gilt § 26 WEG nicht. Laufzeit und Kündigung ergeben sich aus dem einzelnen Vertrag und aus dem allgemeinen Recht, nach dem jede Seite ein Dauerschuldverhältnis aus wichtigem Grund ohne Frist kündigen kann (§ 314 Abs. 1 BGB). Wie fest ein Mietverwaltungsmandat sitzt, steht also im Vertrag selbst, und genau diesen Vertrag lesen Käufer bei der Prüfung.
3Hausverwaltung verkaufen: Anteilskauf oder Betriebsübertragung?
Beim Anteilskauf (Share Deal) bleibt die Verwalter-GmbH Inhaberin ihrer Bestellungen, Verträge und Erlaubnis; nur die Gesellschafter wechseln. Einen Wechsel von Gesellschaftern oder Geschäftsführern können die Eigentümer nach dem Bundesgerichtshof nicht verhindern, ihrem Vertrauen tragen Abberufung und Kündigung Rechnung (BGH V ZR 164/13, V ZR 201/20). Der Anteilskauf ist kein Betriebsübergang, die GmbH bleibt Arbeitgeberin (BAG 8 AZR 91/15).
Bei der Betriebsübertragung (Asset Deal), dem Regelfall beim Einzelunternehmen, kauft der Erwerber Organisation, Daten und Personal, aber keine Bestellung. Jede Gemeinschaft muss ihn durch Beschluss neu bestellen. Einberufen wird in Textform, die Frist soll mindestens drei Wochen betragen, und der Beschlussgegenstand muss in der Einladung bezeichnet sein (§ 24 Abs. 4, § 23 Abs. 2 WEG). Bei einer Neubestellung ist es nach dem Bundesgerichtshof regelmäßig geboten, Alternativangebote einzuholen (BGH V ZR 201/20): Der Käufer steht im Wettbewerb. Die Beschäftigten gehen nach § 613a BGB auf ihn über, werden vorher in Textform unterrichtet und können binnen eines Monats nach ordnungsgemäßer Unterrichtung schriftlich widersprechen.
Einen dritten Weg bietet das Umwandlungsrecht. Wird eine als Verwalterin bestellte GmbH auf eine andere juristische Person verschmolzen, gehen Organstellung und Verwaltervertrag im Wege der Gesamtrechtsnachfolge über; bei der Ausgliederung eines im Handelsregister eingetragenen Einzelunternehmens zur Neugründung einer Kapitalgesellschaft in aller Regel ebenfalls. Beide Fälle lagen vor der WEG-Reform 2020.
4Mietverwaltung und Sondereigentumsverwaltung verkaufen: Gehen die Mandate mit?
Beim Anteilskauf bleiben die Mandate, wo sie sind: Die Gesellschaft bleibt Vertragspartnerin, und die Verträge laufen weiter, soweit sie für einen Gesellschafterwechsel nichts anderes regeln. Wird dagegen der Betrieb übertragen, wechselt bei jedem Vertrag über eine Miet- oder Sondereigentumsverwaltung die Vertragspartei, und das geht nur mit Zustimmung des jeweiligen Vermieters. Auf eine solche Vertragsübernahme wendet der Bundesgerichtshof § 415 BGB entsprechend an; scheitert sie an der verweigerten Zustimmung, ist der Übernehmer im Zweifel verpflichtet, den Verkäufer freizustellen (BGH VIII ZR 307/10, zu einem Gasliefervertrag). Eine Mehrheitsentscheidung wie in der Eigentümergemeinschaft gibt es hier nicht; jeder Vermieter entscheidet für sich.
Für den Wert zählt deshalb, wie sich der Bestand verteilt. Verwaltet ein Büro etwa vier Mehrfamilienhäuser desselben Eigentümers, hängt ein großer Teil der Vergütung an einer einzigen Entscheidung.
Gesondert zu behandeln sind die Mietkautionen. Bei Wohnraum muss der Vermieter eine als Sicherheit überlassene Geldsumme getrennt von seinem eigenen Vermögen anlegen, grundsätzlich bei einem Kreditinstitut; die Erträge stehen dem Mieter zu (§ 551 Abs. 3 BGB). Kautionen sind damit kein Vermögen der Verwaltung, und üblich ist, bei der Übergabe für jedes Objekt nachzuweisen, wo sie angelegt sind. Wer neben Wohnungen auch Mietverhältnisse über Läden oder Büros betreut, verwaltet insoweit außerhalb der Erlaubnispflicht nach § 34c GewO.
5Hausverwaltung übernehmen: Welche Voraussetzungen gelten für Käufer?
Kaufen kann jede Person und jede Gesellschaft; Wohnungseigentum oder Wohnraum für Dritte verwalten darf der neue Inhaber aber nur mit Erlaubnis nach § 34c GewO. Je nach Bundesland erteilt sie die IHK oder etwa der Landkreis, und sie gilt bundesweit.
Versagt wird die Erlaubnis, wenn Tatsachen gegen die Zuverlässigkeit sprechen, in der Regel nach einer Verurteilung wegen bestimmter Delikte in den letzten fünf Jahren, bei ungeordneten Vermögensverhältnissen und ohne Nachweis einer Berufshaftpflichtversicherung. Diese deckt Vermögensschäden mit mindestens 500.000 Euro je Fall und 1.000.000 Euro für alle Fälle eines Jahres (§ 15 MaBV). Eine Sachkundeprüfung verlangt das Gesetz nicht, wohl aber 20 Stunden Weiterbildung innerhalb von drei Kalenderjahren, auch für unmittelbar mitwirkende Beschäftigte (§ 34c Abs. 2a GewO).
Von der Erlaubnis zu trennen ist der zertifizierte Verwalter (§ 26a WEG), eine geschützte Bezeichnung nach einer Prüfung vor der IHK. Gleichgestellt sind unter anderem Immobilienkaufleute, Geprüfte Immobilienfachwirte und Personen mit Befähigung zum Richteramt. Eigentümer können die Bestellung eines zertifizierten Verwalters als ordnungsmäßige Verwaltung verlangen (§ 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG); ausgenommen sind Gemeinschaften mit weniger als neun Einheiten und einem Eigentümer als Verwalter, solange weniger als ein Drittel der Eigentümer es verlangt. Eine GmbH darf sich so bezeichnen, wenn ihre unmittelbar mit der WEG-Verwaltung betrauten Beschäftigten die Prüfung bestanden haben oder gleichgestellt sind.
6Hausverwaltung verkaufen und Datenschutz: Was darf der Käufer vorab sehen?
Üblich ist, Interessenten zunächst eine anonymisierte Objektliste vorzulegen, etwa mit Zahl der Einheiten, Art der Verwaltung, Ende der Bestellung und Vergütung, aber ohne Namen und Anschriften. Maßstab ist der Beschluss der Datenschutzkonferenz vom 11.09.2024, der nach der Form des Verkaufs unterscheidet. Beim Anteilskauf bleibt der Verantwortliche derselbe; abgesehen von der Prüfung durch Interessenten ist das unproblematisch. Beim Asset Deal ist die Übermittlung personenbezogener Daten von Kunden, Lieferanten und Beschäftigten vor Abschluss des Kaufvertrags ohne Einwilligung grundsätzlich unzulässig; bei Hauptvertragspartnern kann in fortgeschrittenen Verhandlungen im Einzelfall ein berechtigtes Interesse genügen.
Nach dem Kaufvertrag darf der Erwerber Daten laufender Verträge nutzen, die mit der zivilrechtlich nötigen Genehmigung auf ihn übergehen; ältere Daten darf er nur im Auftrag des Verkäufers für Aufbewahrungsfristen und getrennt verwahren (Zwei-Schrank-Lösung). Er informiert die Betroffenen grundsätzlich spätestens einen Monat nach Erhalt (Art. 14 DSGVO).
Anders liegt es beim Geld der Gemeinschaften. Das Gemeinschaftsvermögen gehört der rechtsfähigen Gemeinschaft, die der Verwalter vertritt (§§ 9a, 9b WEG); es wechselt beim Verkauf der Verwaltung nicht den Eigentümer. Zur Übergabe gehören die Beschluss-Sammlung, die der Verwalter führt, und der Vermögensbericht, den er nach jedem Kalenderjahr erstellt (§ 24 Abs. 8, § 28 Abs. 4 WEG).
7Was ist eine Hausverwaltung wert, und wie entsteht der Kaufpreis?
Gekauft wird bei einer Hausverwaltung vor allem eine wiederkehrende Vergütung; die Zahl der verwalteten Einheiten allein sagt über den Wert wenig. Bei der WEG-Verwaltung hängt diese Vergütung an Bestellungen, die höchstens fünf Jahre laufen und jederzeit enden können (§ 26 Abs. 2 und 3 WEG). Für die Bewertung zählen deshalb das Ergebnis nach Abzug eines Lohns für die Arbeit des Inhabers, die Restlaufzeiten der Bestellungen, das Verhältnis von WEG-, Miet- und Sondereigentumsverwaltung, die Verteilung auf viele oder wenige Auftraggeber und die Frage, ob die Gemeinschaften die Verwaltung kennen oder vor allem den Inhaber persönlich.
Einen amtlichen Preis je Einheit oder einen anerkannten Faktor für Hausverwaltungen gibt es nicht; die in Ratgebern genannten Werte widersprechen sich. Einen Anhaltspunkt für die Branche liefert allenfalls eine Verbandsumfrage: Im Branchenbarometer des Verbands der Immobilienverwalter Deutschland verwalteten die teilnehmenden Unternehmen im Berichtsjahr 2024 durchschnittlich 1.841 Einheiten bei einer durchschnittlichen Umsatzrendite von 11,8 Prozent. Diese Zahlen beschreiben die Teilnehmer, nicht kleine Verwaltungen, und ein Kaufpreis lässt sich aus ihnen nicht ableiten.
Weil Mandate nach dem Verkauf abwandern können, ist es üblich, einen Teil des Kaufpreises an den Fortbestand der Bestellungen zu knüpfen, etwa über einen Earn-out oder eine Rückrechnung für Gemeinschaften, die innerhalb einer vereinbarten Frist abberufen, und den übrigen Teil bei der Übergabe zu zahlen.
