1Pflegeheim verkaufen: Betrieb, Gesellschaft oder Immobilie?
Ein Pflegeheim lässt sich auf drei Wegen verkaufen: über die Anteile der Betreibergesellschaft, durch Übertragung des Heimbetriebs oder durch getrennten Verkauf der Immobilie. Welcher Weg was auslöst, hängt am Versorgungsvertrag. Die Pflegekassen dürfen stationäre Pflege nur durch Heime mit Versorgungsvertrag gewähren, und diesen Vertrag schließt der Träger mit den Landesverbänden der Pflegekassen. Rechtlich ist ein Pflegeheim eine selbständig wirtschaftende Einrichtung, in der Pflegebedürftige unter ständiger Verantwortung einer ausgebildeten Pflegefachperson gepflegt, untergebracht und verpflegt werden. Zum Stichtag 15.12.2023 zählte die amtliche Pflegestatistik 16.505 Pflegeheime, darunter 11.250 mit vollstationärer Dauerpflege; rund 800.000 Pflegebedürftige wurden im Dezember 2023 vollstationär in Heimen betreut.
Werden Anteile verkauft, bleibt die Betreibergesellschaft Trägerin, Vertragspartnerin von Kassen und Bewohnern und Arbeitgeberin; Kaufvertrag und Abtretung von GmbH-Anteilen werden notariell beurkundet. Wird der Heimbetrieb selbst übertragen, wechselt der Träger, und der Käufer braucht eigene Verträge mit den Kassen. Der saarländische Muster-Versorgungsvertrag etwa erklärt den Vertrag für nicht übertragbar.
Die Immobilie lässt sich getrennt verkaufen, wenn sie dem Inhaber oder einer eigenen Besitzgesellschaft gehört. Ein bestehender Pachtvertrag geht dann auf den Erwerber über, denn Kauf bricht nicht Pacht; wer vom Insolvenzverwalter oder in der Zwangsversteigerung erwirbt, kann aber zum ersten zulässigen Termin mit gesetzlicher Frist kündigen. Der Grundstückskaufvertrag wird notariell beurkundet. Ambulante Dienste und Tagespflege behandelt unsere Seite zum Pflegedienst.
2Was ist ein Pflegeheim wert?
Ein Pflegeheim lässt sich in zwei Teilen bewerten: der Betrieb nach seinem nachhaltigen Ertrag nach marktüblicher Pacht und nach Abzug eines Geschäftsführergehalts, die Immobilie über Pachtertrag und die Beurteilung des Betreibers. Der Grund liegt im Pflegeversicherungsrecht: Miete und Pacht dürfen weder in den Pflegesatz noch in die Entgelte für Unterkunft und Verpflegung einfließen; soweit öffentliche Förderung sie nicht deckt, können sie als Investitionskosten gesondert berechnet werden.
Auch die Erlöse des Betriebs werden nicht frei kalkuliert. Art, Höhe und Laufzeit der Pflegesätze vereinbart der Träger für jedes Heim gesondert mit Pflegekassen und Sozialhilfeträgern, im Voraus für einen künftigen Zeitraum. Die Sätze müssen leistungsgerecht und nach fünf Pflegegraden eingeteilt sein, mit einem einrichtungseinheitlichen Eigenanteil für die Pflegegrade 2 bis 5. Bei wirtschaftlicher Betriebsführung müssen sie es ermöglichen, die Aufwendungen zu finanzieren und den Versorgungsauftrag zu erfüllen, unter Berücksichtigung einer angemessenen Vergütung des Unternehmerrisikos. Überschüsse verbleiben dem Heim, Verluste trägt es. Festgelegt wird auch die Personalausstattung nach Berufsgruppen, und die der Vereinbarung zugrunde gelegte Bezahlung ist jederzeit einzuhalten.
Die Belegung schlägt unmittelbar auf den Ertrag durch. Das Heimentgelt wird je Berechnungstag abgerechnet, und die Zahlungspflicht endet mit dem Tag der Entlassung oder des Todes. Bei vorübergehender Abwesenheit ist der Platz bis zu 42 Tage im Kalenderjahr freizuhalten, bei Krankenhausaufenthalten für deren Dauer.
3Pflegeheim verkaufen: Was passiert mit den Heimverträgen der Bewohner?
Beim Anteilsverkauf bleibt die Betreibergesellschaft Vertragspartnerin, und die Heimverträge laufen weiter. Beim Verkauf des Betriebs wechselt der Vertragspartner, und dafür hat das Wohn- und Betreuungsvertragsgesetz (WBVG) keine eigene Regel: § 5 betrifft nur den Tod des Bewohners und die Veräußerung des Wohnraums, für die mietrechtlich gilt, dass Kauf nicht Miete bricht. Üblich ist, die Verträge mit Zustimmung der Bewohner oder ihrer Vertreter zu übernehmen oder neu abzuschließen. Der Heimvertrag wird schriftlich und grundsätzlich auf unbestimmte Zeit geschlossen und endet mit dem Tod des Bewohners.
Kündigen darf der Betreiber nur aus wichtigem Grund, schriftlich und begründet. Den Verkauf nennt der gesetzliche Katalog nicht, und eine Kündigung, um höhere Entgelte durchzusetzen, ist ausgeschlossen. Die Betriebseinstellung ist nur bei unzumutbarer Härte ein gesetzlich genannter Grund; kündigt der Betreiber deshalb, muss er auf Verlangen angemessenen Leistungsersatz zu zumutbaren Bedingungen nachweisen und Umzugskosten in angemessenem Umfang tragen. Bewohner selbst können spätestens am dritten Werktag eines Monats zum Monatsende kündigen.
Entgelterhöhungen sind schriftlich zu begründen und frühestens vier Wochen nach Zugang geschuldet. Für Bewohner mit Leistungen der Pflegeversicherung gilt die nach dem SGB XI festgelegte Entgelthöhe als vereinbart und angemessen. Gesundheitsdaten der Bewohner gehen beim Betriebsverkauf nach Auffassung der Datenschutzkonferenz nur mit informierter und ausdrücklicher Einwilligung an den Käufer.
4Pflegesatz und Investitionskosten beim Betreiberwechsel
Für den Verkauf zählen beim Pflegesatz zwei Regeln. Pflegesätze treten nicht rückwirkend in Kraft; nach Ablauf des Vereinbarungszeitraums gelten die bisherigen weiter, bis neue in Kraft treten. Beim Trägerwechsel endet nach dem saarländischen Mustervertrag mit dem Versorgungsvertrag auch die Vergütungsvereinbarung, ausgenommen Formwechsel nach dem Umwandlungsgesetz und Rechtsnachfolge; Muster- und Rahmenverträge etwa Hamburgs, Hessens und Niedersachsens verlangen beim Trägerwechsel dagegen eine Mitteilung, ohne daran ein Ende des Vertrags zu knüpfen. Neu zu verhandeln ist auf Verlangen schon im laufenden Zeitraum bei unvorhersehbaren wesentlichen Veränderungen, etwa einer erheblich abweichenden Bewohnerstruktur oder erheblich geänderten Energiekosten.
Die Pflegesatzvereinbarung schließt der Träger für sein Heim mit den Kostenträgern, auf die im Jahr vor den Verhandlungen jeweils mehr als fünf Prozent der Berechnungstage entfielen; sie kommt mit der Mehrheit der beteiligten Kostenträger schriftlich zustande. Das Heim legt dafür Leistungen und Kosten dar und fügt die Stellungnahme der Bewohnervertretung bei. Auf Verlangen kommen Angaben zu Jahresabschluss, Stellenbesetzung und Eingruppierung hinzu, dazu die voraussichtlichen Personalkosten.
Miete, Pacht und Investitionen finanziert der Pflegesatz nicht. Soweit öffentliche Förderung sie nicht deckt, kann das Heim sie den Bewohnern als Investitionskosten gesondert berechnen, bei Landesförderung mit Zustimmung der Landesbehörde, ohne Förderung nach Mitteilung an sie; Näheres regelt das Landesrecht. Vor Abschluss eines Heimvertrags sind diese Kosten den künftigen Bewohnern darzustellen.
5Personal beim Pflegeheimverkauf: Fachkraftquote und Personalbemessung
Wie viel Personal ein Heim vorhält, steht in der Pflegesatzvereinbarung. Seit dem 1. Juli 2023 bestimmt § 113c SGB XI dafür Personalanhaltswerte je Pflegegrad, getrennt nach Hilfskräften ohne Ausbildung, Hilfskräften mit mindestens einjähriger Helfer- oder Assistenzausbildung und Fachkräften. Diese Werte sind grundsätzlich eine Obergrenze des Vereinbarbaren, keine Mindestbesetzung. Die Mindestausstattung regeln die Rahmenverträge der Länder, einschließlich des Fachkräfteanteils aus den am 30. Juni 2023 geltenden Rahmenverträgen, und das Bundesgesundheitsministerium prüft alle zwei Jahre eine Anpassung. Der Träger muss die vereinbarte Ausstattung sicherstellen und auf Verlangen durch einen Personalabgleich nachweisen.
Die verbreitete Fachkraftquote von 50 Prozent steht nicht im SGB XI, sondern im Heimrecht: in der Heimpersonalverordnung des Bundes und in Länderverordnungen. In Bayern greift sie, solange keine Pflegesatzvereinbarung auf Grundlage des § 113c besteht. Ständig anwesend sein muss dort eine Pflegefachkraft, und nachts ist für bis zu 40 Bewohner je eine Pflegekraft vorzusehen, mindestens eine davon Fachkraft. Bundesweit setzt die Zulassung durch die Pflegekassen zudem voraus, dass Pflege- und Betreuungskräfte nach Tarif oder mindestens auf Tarif- beziehungsweise regional üblichem Niveau bezahlt werden.
Beim Betriebsverkauf gehen die Arbeitsverhältnisse nach § 613a BGB auf den Käufer über; tarifliche Regelungen werden Vertragsinhalt, wenn beim Käufer kein anderer Tarifvertrag gilt. Beim Anteilsverkauf bleibt die Gesellschaft Arbeitgeberin und an die Personalausstattung der laufenden Pflegesatzvereinbarung gebunden.
6Heimaufsicht beim Betreiberwechsel: Anzeige, Fristen und Untersagung
Neben dem Sozialrecht gilt das Heimrecht der Länder; am Beispiel Bayerns: Eine stationäre Einrichtung muss unter der Verantwortung eines zuverlässigen Trägers stehen. Wer ihren Betrieb aufnehmen will, zeigt das spätestens drei Monate vor der vorgesehenen Inbetriebnahme an, unter anderem mit Angaben zu Träger, Leitung und Pflegedienstleitung samt Ausbildung, zum Versorgungsvertrag, zu den Leistungs- und Qualitätsmerkmalen und zur fachlichen Konzeption. Änderungen dieser Angaben sind unverzüglich anzuzeigen, die Einstellung des Betriebs spätestens sechs Monate vorher.
Ob ein Trägerwechsel in einem laufenden Heim als Betriebsaufnahme gilt, sagt der bayerische Wortlaut nicht ausdrücklich; Änderungen der Trägerangaben sind aber unverzüglich anzuzeigen (Art. 4 Abs. 4 PfleWoqG). Üblich ist, das früh mit der zuständigen Behörde zu klären. Niedersachsen regelt den Fall dagegen ausdrücklich: Die Übernahme eines bestehenden Heims ist zum frühestmöglichen Zeitpunkt vorher anzuzeigen.
Fehlt die Anzeige oder ist sie unvollständig, kann die bayerische Behörde den Betrieb untersagen, unter Umständen schon vor der Betriebsaufnahme; Widerspruch und Klage haben keine aufschiebende Wirkung. Wird einem Heimträger die Betriebserlaubnis entzogen oder der Betrieb untersagt, können die Landesverbände der Pflegekassen den Versorgungsvertrag fristlos kündigen. Von einzelnen baulichen Mindestanforderungen, etwa der Barrierefreiheit, nimmt das bayerische Recht Einrichtungen aus, die vor dem 1. September 2011 bestanden oder deren Baugenehmigung vor diesem Tag beantragt oder erteilt war.
7Pflegeheim kaufen oder übernehmen: Voraussetzungen und Prüfpunkte
Eine Pflegeausbildung des Käufers verlangt das Gesetz nicht; die Anforderung richtet sich an das Heim und seine verantwortliche Pflegefachperson. Anerkannt wird, wer nach der Pflegeausbildung innerhalb der letzten acht Jahre zwei Jahre im Beruf gearbeitet und eine Leitungsweiterbildung von in der Regel mindestens 460 Stunden abgeschlossen hat. Ein Käufer ohne diese Qualifikation besetzt die Rolle mit einer angestellten Pflegedienstleitung. Auf den Versorgungsvertrag besteht ein Anspruch, solange diese und die übrigen Voraussetzungen erfüllt sind, darunter Tarifbezahlung, internes Qualitätsmanagement und Bereitschaft zu Qualitätsprüfungen; Heime verpflichten sich zudem zur Datenübermittlung nach dem Infektionsschutzgesetz.
Geprüft wird anhand von Unterlagen, die es so nur im Heim gibt. Regelprüfungen sind im Abstand von höchstens einem Jahr vorgesehen, durch den Medizinischen Dienst, den Prüfdienst der privaten Krankenversicherung oder Sachverständige; bei hohem Qualitätsniveau soll die Prüfung vollstationärer Einrichtungen seit dem 1. Januar 2023 im Abstand von höchstens zwei Jahren stattfinden. Hinzu kommen Pflegesatzvereinbarung, Versorgungsvertrag, Heimvertragsmuster, Belegung über mehrere Jahre und die Vorgänge der Heimaufsicht.
Beim Pachtvertrag zählen Laufzeit, Pachthöhe im Verhältnis zu den Investitionskosten und beim Trägerwechsel die Zustimmung des Verpächters, ohne dessen Erlaubnis der Gebrauch keinem Dritten überlassen werden darf. Wird ein Pachtvertrag über Räume für mehr als ein Jahr nicht in Textform geschlossen, gilt er nach den entsprechend anwendbaren Mietvorschriften für unbestimmte Zeit.
